Dívidas de condomínios aumentam 2.315% nos cartórios de protesto da Bahia

A inadimplência em condomínios na Bahia passou a ser enfrentada de forma mais direta por síndicos e administradoras em 2025, com um salto de 2.315% no número de dívidas levadas a protesto em Cartório. Foram 3.405 documentos apresentados no ano passado, contra 141 em 2024 — o maior crescimento já registrado na série histórica iniciada em 2020. Em valores, o montante de dívidas condominiais encaminhadas a protesto saltou de R$ 664 mil para R$ 3,4 milhões no período, um avanço de 416% em um único ano.

O crescimento vem acompanhado de maior capacidade de recuperação. Em 2025, 19,8% das dívidas apresentadas tiveram algum tipo de resolução — pagamento, cancelamento ou acordo entre as partes, índice superior ao da cobrança na Justiça, que gira em torno de 3%. No total, 674 dívidas foram solucionadas ao longo do ano, somando R$ 658 mil recuperados. A maior parte dos casos envolve dívidas menores, que tendem a ser quitadas com mais rapidez.

Na prática, o dado mostra que a inadimplência deixou de se arrastar por anos e passou a ser resolvida ainda nas fases iniciais da cobrança. Segundo Claudio Pinto, presidente do Instituto de Estudos de Protesto de Títulos do Brasil – Seção Bahia (IEPTB-BA), o protesto tem se consolidado como uma ferramenta importante para preservar a saúde financeira dos condomínios. “O condomínio depende da contribuição de todos para manter serviços essenciais, realizar manutenções e garantir a segurança dos moradores. Quando há inadimplência, toda a coletividade é impactada. O protesto oferece uma solução extrajudicial rápida e eficaz, que estimula a regularização da dívida e contribui para preservar a saúde financeira do condomínio, evitando que o ônus recaia sobre os condôminos que mantêm suas obrigações em dia”, destaca.

A análise detalhada dos dados revela diferenças importantes no perfil da recuperação. Do total de dívidas solucionadas, 4,48% correspondem a pagamentos diretos nos três primeiros dias após o devedor ser avisado da pendência. Em outros 13,38% dos casos, o devedor faz o pagamento assim que seu nome é protestado em Cartório, enquanto em 2% das situações ocorrem desistências em razão de acordos.

No total, 78,69% das dívidas levadas a Cartórios de Protesto permanecem pendentes de pagamento, ou seja, seus devedores seguem com o nome sujo e impedidos de terem acesso a crédito, empréstimos, financiamentos, crediários, além de inscrição na Central Eletrônica Nacional dos Cartórios de Protesto (CENPROT), em cadastros de proteção ao crédito e dificuldades bancárias e comerciais para realizar negócios.

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Avanço segue em 2026

Os dados mais recentes, referentes ao 1º trimestre de 2026, indicam que o movimento não foi pontual. Apenas nos primeiros meses do ano, já foram registrados 825 títulos de dívida condominial levados a protesto, somando R$ 1.2 milhão. No mesmo período, 592 protestos foram efetivados, com taxa de 71,8%, superior à observada em 2025.

A recuperação também segue relevante no início do ano, com 179 títulos resolvidos e taxa de 21,72% em quantidade. Em valor, a recuperação atinge 24,72%, sinalizando leve melhora frente ao ano anterior e reforçando a tendência de consolidação do uso desse tipo de cobrança.

O conjunto dos dados aponta para uma mudança estrutural na gestão da inadimplência condominial na Bahia. Em poucos meses, o volume de 2026 já supera anos inteiros da série histórica recente, indicando uma tendência cada vez maior de utilização do protesto em Cartório para evitar prejuízos a toda a comunidade condominial no estado.

Regulamentação

O protesto das chamadas cotas condominiais está regulamentado pelo Código Civil (artigo 784, inciso X) e vem sendo adotado com cada vez mais frequência por administradoras de condomínios e síndicos, não sendo necessária qualquer aprovação em Assembleia para o envio destas dívidas em atraso aos Cartórios.

Para realizar o protesto de condomínios em atraso, o síndico ou a administradora do condomínio deve procurar o Tabelionato de Protesto ou fazer diretamente pelo site, apresentando a ata de eleição do síndico atual (original ou cópia autenticada), identidade e CPF do apresentante do título (cópia), preenchimento do requerimento de protesto indicando o endereço do devedor, boletos dos condomínios/multas em atraso e atas da instituição das cotas condominiais em atraso.

O protesto das dívidas de condomínio será feito sempre contra o proprietário do imóvel, responsável pela obrigação do pagamento da quota condominial perante o Condomínio, independentemente de haver ou não inquilino no imóvel. Salvo quando o contrato de aluguel estipular esta obrigação de pagamento para o locatário, devendo então ser procedido o protesto do contrato de locação, pelo locador.

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